24. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Entwicklung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

in T€

 

Als Finanz­investi­tion gehaltene Immobilien

 

Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau

 

Summe

Buchwert 1. Januar 2016

 

189.897

 

706

 

190.603

Anschaffungs-/Herstellungskosten

 

 

 

 

 

 

1. Januar 2016

 

322.909

 

706

 

323.615

Zugänge

 

1.864

 

971

 

2.835

Abgänge

 

 

 

 

 

0

Umbuchungen

 

 

 

 

 

0

31. Dezember 2016

 

324.773

 

1.677

 

326.450

Kumulierte Abschreibungen und Wertminderungen

 

 

 

 

 

 

1. Januar 2016

 

133.012

 

0

 

133.012

Zugänge

 

9.443

 

 

 

9.443

Abgänge

 

 

 

 

 

0

Umbuchungen

 

 

 

 

 

0

31. Dezember 2016

 

142.456

 

0

 

142.456

Buchwert 31. Dezember 2016

 

182.317

 

1.677

 

183.994

 

 

 

 

 

 

 

Buchwert 1. Januar 2017

 

182.317

 

1.677

 

183.994

Anschaffungs-/Herstellungskosten

 

 

 

 

 

 

1. Januar 2017

 

324.773

 

1.677

 

326.450

Zugänge

 

141

 

5.369

 

5.510

Abgänge

 

- 96

 

 

 

-96

Umbuchungen

 

 

 

 

 

0

31. Dezember 2017

 

324.818

 

7.046

 

331.864

Kumulierte Abschreibungen und Wertminderungen

 

 

 

 

 

 

1. Januar 2017

 

142.456

 

0

 

142.456

Zugänge

 

9.581

 

 

 

9.581

Abgänge

 

- 57

 

 

 

- 57

Umbuchungen

 

 

 

 

 

0

31. Dezember 2017

 

151.980

 

0

 

151.980

Buchwert 31. Dezember 2017

 

172.838

 

7.046

 

179.884

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien betreffen im Wesentlichen zu Bürogebäuden ausgebaute Lagerspeicher und sonstige Gewerbeimmobilien in der Hamburger Speicherstadt sowie Logistikhallen und befestigte Flächen.

Die Zugänge resultieren im Wesentlichen aus Umbaukosten im Zusammenhang mit Nutzungsänderungen.

Die Mieterlöse aus den zum jeweiligen Geschäftsjahresende als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien beliefen sich im Geschäftsjahr auf 50.986 T€ (im Vorjahr: 51.391 T€). Die direkten betrieblichen Aufwendungen der zum jeweiligen Jahresende bilanzierten Immobilien, die sämtlich den Mieterlösen zuzurechnen sind, beliefen sich im Berichtsjahr auf 17.033 T€ (im Vorjahr: 16.117 T€).

Durch den Unternehmensbereich Immobilien der HHLA erfolgt eine jährliche Ermittlung und Bewertung der beizulegenden Zeitwerte. In der Bewertungshierarchie werden diese Zeitwerte der Stufe 3 zugeordnet, siehe Textziffer 7.

Entwicklung des beizulegenden Zeitwerts

in T€

 

2017

 

2016

Stand am 1. Januar

 

662.172

 

584.212

Veränderung des beizulegenden Zeitwerts (nicht realisiert)

 

- 10.880

 

77.960

Stand am 31. Dezember

 

651.292

 

662.172

Bewertungstechnik, die bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet wurde, sowie die verwendeten wesentlichen nicht beobachtbaren Inputfaktoren

Bewertungstechnik

Wesentliche nicht beobachtbare Inputfaktoren

Zusammenhang zwischen wesentlichen nicht beobachtbaren Inputfaktoren und der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

 
 

Der geschätzte beizulegende Zeitwert würde steigen (sinken), wenn

Die Bestimmung der Zeitwerte erfolgt auf Grundlage der prog­nostizierten Nettozahlungs­flüsse aus der Bewirtschaftung der Objekte unter Nutzung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Dabei wird von einem Detailplanungszeitraum von zehn Jahren bzw. bis zum Ende der Nutzungsdauer bei Objekten mit einer Restnutzungsdauer von weniger als zehn Jahren ausge­gangen. Der Diskontierung der Zahlungsströme werden markt­übliche Diskontierungssätze zu­grunde gelegt. Die Bestimmung erfolgt objektkonkret anhand von immobilienspezifischen Beurteil­ungskriterien.

Vertraglich vereinbarte Mieteinnahmen

die vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen höher (niedriger) wären

Erwartete Mietsteigerungen

erwartete Mietsteigerungen höher (niedriger) ausfallen würden

Leerstandszeiten

die Leerstandszeiten kürzer (länger) wären

Belegungsquote

die Belegungsquote höher (niedriger) wäre

Mietfreie Zeiten

die mietfreien Zeiten kürzer (länger) wären

Mögliche Kündigungen des Mietvertrages

mögliche Kündigungen ausbleiben (eintreten) würden

Anschlussvermietung

die Anschlussvermietung eher (später) eintreten würde

Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten

die Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten niedriger (höher) wären

Mietzins der Grundstücke

der Mietzins niedriger (höher) wäre

Diskontierungssatz
(3,88 bis 7,16 % p. a.)

der risikobereinigte Abzinsungssatz niedriger (höher) wäre

Bewertungstechnik, die bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet wurde, sowie die verwendeten wesentlichen nicht beobachtbaren Inputfaktoren

Bewertungstechnik

 

Wesentliche nicht beobachtbare Inputfaktoren

 

Zusammenhang zwischen wesentlichen nicht beobachtbaren Inputfaktoren und der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

 

 

 

 

Der geschätzte beizulegende Zeitwert würde steigen (sinken), wenn

Die Bestimmung der Zeitwerte erfolgt auf Grundlage der prognostizierten Nettozahlungsflüsse aus der Bewirtschaftung der Objekte unter Nutzung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Dabei wird von einem Detailplanungszeitraum von zehn Jahren bzw. bis zum Ende der Nutzungsdauer bei Objekten mit einer Restnutzungsdauer von weniger als zehn Jahren ausgegangen. Der Diskontierung der Zahlungsströme werden marktübliche Diskontierungssätze zugrunde gelegt. Die Bestimmung erfolgt objektkonkret anhand von immobilienspezifischen Beurteilungskriterien.

 

Vertraglich vereinbarte Mieteinnahmen

 

die vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen höher (niedriger) wären

 

Erwartete Mietsteigerungen

 

erwartete Mietsteigerungen höher (niedriger) ausfallen würden

 

Leerstandszeiten

 

die Leerstandszeiten kürzer (länger) wären

 

Belegungsquote

 

die Belegungsquote höher (niedriger) wäre

 

Mietfreie Zeiten

 

die mietfreien Zeiten kürzer (länger) wären

 

Mögliche Kündigungen des Mietvertrages

 

mögliche Kündigungen ausbleiben (eintreten) würden

 

Anschlussvermietung

 

die Anschlussvermietung eher (später) eintreten würde

 

Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten

 

die Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten niedriger (höher) wären

 

Mietzins der Grundstücke

 

der Mietzins niedriger (höher) wäre

 

Diskontierungssatz
(3,88 bis 7,16 % p. a.)

 

der risikobereinigte Abzinsungssatz niedriger (höher) wäre

Hinsichtlich der bestehenden Verfügungsbeschränkungen an den Gebäuden bzw. deren Nutzung im Zusammenhang mit der Anmietung der zugehörigen Grundstücke von der Freien und Hansestadt Hamburg wird auf die Ausführungen zu den Leasingverträgen unter Textziffer 45 verwiesen.