Geschäftsbericht 2022

24. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Entwicklung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

in T€

 

Als Finanz­investition gehaltene Immobilien

 

Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau

 

Summe

Buchwert 1. Januar 2021

 

166.873

 

30.265

 

197.138

Anschaffungs-/Herstellungskosten

 

 

 

 

 

 

1. Januar 2021

 

344.246

 

30.265

 

374.511

Zugänge

 

2.567

 

20.253

 

22.820

Abgänge

 

- 1.172

 

 

 

- 1.172

Umbuchungen

 

10.776

 

- 10.776

 

0

31. Dezember 2021

 

356.417

 

39.742

 

396.159

Kumulierte Abschreibungen und Wertminderungen

 

 

 

 

 

 

1. Januar 2021

 

177.373

 

0

 

177.373

Zugänge

 

7.371

 

 

 

7.371

Abgänge

 

- 1.172

 

 

 

- 1.172

Umbuchungen

 

 

 

 

 

0

31. Dezember 2021

 

183.572

 

0

 

183.572

Buchwert 31. Dezember 2021

 

172.845

 

39.742

 

212.587

 

 

 

 

 

 

 

Buchwert 1. Januar 2022

 

172.845

 

39.742

 

212.587

Anschaffungs-/Herstellungskosten

 

 

 

 

 

 

1. Januar 2022

 

356.417

 

39.742

 

396.159

Zugänge

 

13.316

 

8.151

 

21.467

Abgänge

 

 

 

- 128

 

- 128

Umbuchungen

 

31.616

 

- 31.068

 

548

31. Dezember 2022

 

401.349

 

16.697

 

418.046

Kumulierte Abschreibungen und Wertminderungen

 

 

 

 

 

 

1. Januar 2022

 

183.572

 

0

 

183.572

Zugänge

 

7.640

 

 

 

7.640

Abgänge

 

 

 

 

 

0

Umbuchungen

 

 

 

 

 

0

31. Dezember 2022

 

191.212

 

0

 

191.212

Buchwert 31. Dezember 2022

 

210.136

 

16.697

 

226.834

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien betreffen im Wesentlichen zu Bürogebäuden ausgebaute Lagerspeicher und sonstige Gewerbeimmobilien in der Hamburger Speicherstadt sowie Logistikhallen und befestigte Flächen.

Die Zugänge der Berichtsperiode resultieren im Wesentlichen aus Umbaukosten im Zusammenhang mit Nutzungsänderungen.

Die Mieterlöse aus den zum jeweiligen Geschäftsjahresende als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien beliefen sich im Geschäftsjahr auf 58.477 T€ (im Vorjahr: 52.425 T€). Die direkten betrieblichen Aufwendungen der zum jeweiligen Jahresende bilanzierten Immobilien, die sämtlich den Mieterlösen zuzurechnen sind, beliefen sich im Berichtsjahr auf 15.851 T€ (im Vorjahr: 15.077 T€).

Durch den Unternehmensbereich Immobilien der HHLA erfolgt eine jährliche Ermittlung und Bewertung der beizulegenden Zeitwerte. In der Bewertungshierarchie werden diese Zeitwerte der Stufe 3 zugeordnet, siehe Textziffer 7.

Entwicklung des beizulegenden Zeitwerts

in T€

 

2022

 

2021

Stand am 1. Januar

 

588.038

 

604.489

Veränderung des beizulegenden Zeitwerts (nicht realisiert)

 

- 3.606

 

- 16.451

Stand am 31. Dezember

 

584.432

 

588.038

Bewertungstechnik, die bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet wurde, sowie die verwendeten wesentlichen nicht beobachtbaren Inputfaktoren

Bewertungstechnik

 

Wesentliche nicht beobachtbare Inputfaktoren

 

Zusammenhang zwischen wesentlichen nicht beobachtbaren Inputfaktoren und der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert. Der geschätzte beizulegende Zeitwert würde steigen (sinken), wenn

Die Bestimmung der Zeitwerte erfolgt auf Grundlage der prognostizierten Nettozahlungsflüsse aus der Bewirtschaftung der Objekte unter Nutzung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Dabei wird von einem Detailplanungszeitraum von zehn Jahren bzw. bis zum Ende der Nutzungsdauer bei Objekten mit einer Restnutzungsdauer von weniger als zehn Jahren ausgegangen. Der Diskontierung der Zahlungsströme werden marktübliche Diskontierungssätze zugrunde gelegt. Die Bestimmung erfolgt objektkonkret anhand von immobilienspezifischen Beurteilungskriterien.

 

Vertraglich vereinbarte Mieteinnahmen

 

die vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen höher (niedriger) wären

 

Erwartete Mietsteigerungen

 

erwartete Mietsteigerungen höher (niedriger) ausfallen würden

 

Leerstandszeiten

 

die Leerstandszeiten kürzer (länger) wären

 

Belegungsquote

 

die Belegungsquote höher (niedriger) wäre

 

Mietfreie Zeiten

 

die mietfreien Zeiten kürzer (länger) wären

 

Mögliche Kündigungen des Mietvertrages

 

mögliche Kündigungen ausbleiben (eintreten) würden

 

Anschlussvermietung

 

die Anschlussvermietung eher (später) eintreten würde

 

Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten

 

die Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten niedriger (höher) wären

 

Mietzins der Grundstücke

 

der Mietzins niedriger (höher) wäre

 

Diskontierungssatz (4,54 bis 7,72 % p. a.)

 

der risikobereinigte Abzinsungssatz niedriger (höher) wäre

Hinsichtlich der bestehenden Verfügungsbeschränkungen an den Gebäuden bzw. deren Nutzung im Zusammenhang mit der Anmietung der zugehörigen Grundstücke von der Freien und Hansestadt Hamburg wird auf die Ausführungen zu den Leasingverhältnissen unter Textziffer 45 verwiesen.

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